Artikel 1385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert die Kaution als einen Geldbetrag oder eine Menge vertretbarer Sachen, die als Sicherheit für eine vertragliche Leistung gezahlt wird.
ART. 1385 "Übergibt eine Partei der anderen bei Vertragsabschluss einen Geldbetrag oder eine Menge anderer vertretbarer Sachen als Sicherheit, so wird die Sicherheit im Falle der Erfüllung zurückgegeben oder mit der geschuldeten Leistung verrechnet. "Wenn die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, in Verzug ist, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung einbehalten; wenn die Partei, die die Anzahlung erhalten hat, in Verzug ist, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und das Doppelte des gezahlten Betrags verlangen..
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschlag zum Kauf einer Immobilievon allen Parteien akzeptiert wird, wird für alle rechtlichen Zwecke zu einem vorläufigen Verkaufsvertrag und die Bestätigungseinlage erhält damit ihren rechtlichen Wert.
Die Bestätigungskaution wird nicht durch Standardzahlen dargestellt; sie wird normalerweise in den 15/20% des von den Parteien in der Verhandlungsphase vereinbarten Preises hervorgehoben.
Steuerliche Aspekte:
Die Bestätigungseinlage wird beim zuständigen Finanzamt mit 0,5% besteuert, zusätzlich zu den festen Gebühren und Stempeln, die für die Gültigkeit der Eintragung der Vorabregistrierung obligatorisch sind.
Dieser Betrag wird auf der endgültigen Verkaufsurkunde nach und nach von den Registrierungsgebühren abgezogen.
Die Tauglichkeitsbescheinigung, die in derArtikel 24 des Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) bescheinigt das Vorhandensein der Bedingungen für Sicherheit, Hygiene, Gesundheit und Energieeinsparung der Gebäude und der in ihnen installierten Systeme, die gemäß den geltenden Vorschriften bewertet wurden".
Aber wie ist das Verfahren zur Erlangung des Dokuments? Wer stellt es aus, und welche Anlagen müssen dem Antrag auf Erteilung der Tauglichkeitsbescheinigung beigefügt werden?
Die Tauglichkeitsbescheinigung wird vom Leiter oder der Leiterin des zuständigen Gemeindeamtes unter Bezugnahme auf die folgenden Interventionen ausgestellt: - neue Bauten; - vollständige oder teilweise Rekonstruktionen oder Erhöhungen; - Arbeiten an bestehenden Gebäuden, die die Sicherheit, die Hygiene, die Gesundheit und die Energieeinsparung von Gebäuden und den darin installierten Systemen beeinträchtigen können.
Dem Antrag auf Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist eine Kopie der Erklärung beizufügen, die gemäß Artikel 6 des Königlichen Gesetzesdekrets Nr. 652 vom 13. April 1939 zur Eintragung im Grundbuchamt eingereicht wurde.
Die Tauglichkeitsbescheinigung kann ebenfalls beantragt werden: a) für einzelne Gebäude oder einzelne Teile des Bauwerks, sofern sie funktionell selbständig sind, wenn die primären Erschließungsarbeiten für das gesamte Bauvorhaben abgeschlossen und geprüft sind und die zugehörigen baulichen Teile fertiggestellt und geprüft sind und die Anlagen für die gemeinsamen Teile geprüft und zertifiziert sind; b) für einzelne Gebäudeeinheiten, sofern die entsprechenden baulichen Arbeiten abgeschlossen und geprüft sind, die Installationen zertifiziert sind und die gemeinsamen Teile und die primären Erschließungsarbeiten, die in Bezug auf das Gebäude, für das die teilweise Erreichbarkeit gilt, für funktional erklärt wurden, abgeschlossen sind.
Die dem Antrag beizufügenden Unterlagen sind in Artikel 25 des Präsidialdekrets 380/2001 vorgeschrieben, der hier vollständig wiedergegeben wird.
Der Vorschlag zum Erwerb der Immobilie ist das Instrument, das vor allem von Immobilienagenturen eingesetzt wird und das es ermöglicht, Immobilienverhandlungen unter Wahrung des Schutzes aller Parteien zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.
Der Vorschlag enthält:
- Die persönlichen Daten der vorschlagenden Partei;
- Die Beschreibung und Identifizierung der vorgeschlagenen Immobilie;
- Angebotener Kaufpreis und Zahlungsbedingungen;
- Wirksamkeit des Kaufangebots, d. h. der Zeitraum, in dem das Angebot unwiderruflich ist;
- Übergabe der Immobilie für den Fall, dass das Angebot von der verkaufenden Partei angenommen wird;
- Informationen über die notarielle Urkunde, den Zeitpunkt und den Notar, der für die Erstellung der endgültigen Urkunde gewählt wurde (der Notar wird von der kaufenden Partei gewählt);
- Annahme des Vorschlags;
- Vermittlungsgebühr, Teil der vereinbarten Provision im Falle einer erfolgreichen Verhandlung.
Der Antrag wird mit einem vorgedruckten Formular bei der Handelskammer eingereicht.
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Es ist angebracht, sie beizufügen:
- Ein Einzahlungsschein, in der Regel ein Bank-, Post- oder Bankwechsel, der an den Verkäufer zahlbar ist. Der Scheck wird vom Immobilienmakler treuhänderisch verwaltet, bis der Antragsteller Kenntnis von der Annahme des Angebots hat.
- Wird der Vorschlag abgelehnt und kommen die Parteien nicht zu einer fruchtbaren Einigung, ist der Immobilienmakler verpflichtet, den Titel zurückzugeben.
- Etwaige Anhänge mit aufschiebenden Klauseln, die es dem Antragsteller ermöglichen, sich im Hinblick auf die Beschaffung von Unterlagen oder die Beantragung einer Finanzierung in Form eines Hypothekendarlehens zu schützen.
Wenn der Vorschlag formalisiert ist, wird er der verkaufenden Partei vorgelegt, die drei Möglichkeiten hat:
- Nehmen Sie das Angebot an;
- Machen Sie ein Gegenangebot;
- Lehnen Sie das Angebot ab.
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Im ersten Fall unterzeichnet die verkaufende Partei das Formular für die Annahme, die der anbietenden Partei mitgeteilt wird.
Sobald die Annahme mitgeteilt wurde, ist der Vorschlag für beide Parteien verbindlich, die damit zum verkaufenden und zum kaufenden Projektträger werden.
Zu diesem Zeitpunkt wird das Angebot zu einer "Kaufzusage", und der Eigentümer kann den beigefügten Scheck in der Formalisierungsphase einlösen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
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Dieses Verfahren wird "accatastamento" genannt und erfolgt mit Hilfe des computergestützten Verfahrens DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), bei dem der Steuerpflichtige selbst mit Hilfe eines qualifizierten Technikers die Katasterrente vorschlägt.
Wenn das Finanzamt die vorgeschlagene oder bereits zugewiesene Katasterrente berichtigt, ist es verpflichtet, dem Betroffenen die neue Katasterrente mitzuteilen, gegen die innerhalb von 60 Tagen bei der zuständigen Steuerkommission Einspruch erhoben werden kann.
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Änderungen und Eintragungen im Grundbuch
Wenn eine Urkunde über die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken eingetragen oder eine Erbschaftserklärung abgegeben werden soll, muss innerhalb von 30 Tagen nach der Eintragung der Urkunde ein Antrag auf katastermäßige Übertragung gestellt werden.
Der Antrag auf Grundbuchumschreibung ermöglicht die Eintragung von Grundbuchurkunden und die Übertragung von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten. Dieser Verpflichtung können die Notare nachkommen, indem sie die "automatische Umschreibung durch Umschreibungsvermerk" beantragen, wobei die Aktualisierung der Grundbuchurkunden direkt mit Hilfe der zur Umschreibung beim Standesamt eingereichten Daten erfolgt.
Bei Katasteränderungen objektiver Art, d. h. solchen, die sich dauerhaft auf die Art, die Beschaffenheit oder den Verwendungszweck des Grundstücks ausgewirkt haben, müssen die Interessenten einen besonderen Antrag bei der Geschäftsstelle der Agentur stellen.
Sowohl Änderungen als auch Grundbuchänderungen können auf magnetischen Datenträgern eingereicht werden, so dass die Urkunden sofort aktualisiert werden können.
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