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DER VORVERTRAG ZUM KAUFVERTRAG

In vielen Fällen geht der Urkunde ein Vorvertrag (der so genannte "compromesso") voraus. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, mit der sie sich gegenseitig verpflichten, einen späteren, endgültigen Kaufvertrag abzuschließen.
Die Übertragung des Eigentums an der Immobilie erfolgt erst mit der Unterschrift des Letzteren.
In der Regel wird ein Vorvertrag abgeschlossen, wenn ein sofortiger Verkauf nicht möglich ist: Warum?
Der Käufer bemüht sich beispielsweise um eine Finanzierung (Hypothek) oder der Verkäufer wartet auf die Übergabe eines neuen Hauses. Der Grund für den Abschluss des Vorvertrags besteht darin, die Parteien während der Zeit, die zur Klärung dieser Fragen benötigt wird, rechtlich zu binden. Der vorläufige Kaufvertrag muss innerhalb von zwanzig Tagen nach seiner Unterzeichnung registriert werden.
Die Anmeldung ist fällig:
Eintragungssteuer in Höhe von 200 EUR, unabhängig vom Kaufpreis Stempelsteuer in Höhe von 16 EUR für jede 4 Seiten und in jedem Fall für jede 100 Zeilen.

STEUERN UND WOHNEN: KAUF UND VERKAUF
Wird der Vorvertrag durch eine notarielle Urkunde geschlossen, erfolgt die Registrierung durch den Notar innerhalb von
dreißig Tage.
Wenn der Vertrag eine Zahlung vorsieht, wird die anteilige Registrierungssteuer fällig: 0,50% auf die als Anzahlung vorgesehenen Beträge, 3% auf die als Anzahlung auf den Verkaufspreis vorgesehenen Beträge. In diesen Fällen beträgt die für die Eintragung des endgültigen Vertrags fällige Steuer dann
von dem bei Abschluss des Vorvertrags gezahlten Betrag abgezogen. Wenn die bei Abschluss des Vorvertrags gezahlten Beträge nicht ausdrücklich als solche gekennzeichnet sind oder wenn die Absicht der Parteien hinsichtlich ihrer Art zweifelhaft ist, sind sie als Anzahlungen zu betrachten.

MEHRWERTSTEUERPFLICHTIGER VERTRAG
Auch wenn die Übertragung der Mehrwertsteuer unterliegt, wird die steuerliche Behandlung der Vorleistung
unterschiedlich, je nachdem, ob sie die Zahlung eines Betrags als Anzahlung oder als Kaution vorsieht
Bestätigungszahlung. Die Zahlung eines Vorschusses, der die Vorauszahlung der vereinbarten Gegenleistung darstellt, ist
mit ausgewiesener Steuer in Rechnung gestellt. In diesem Fall wird die Zulassungssteuer fällig in Höhe von
fest (200 Euro).
Die Anzahlung, auch wenn sie in einer besonderen Vertragsklausel vorgesehen ist, stellt keine
die Gegenleistung für die Erbringung von Dienstleistungen oder für die Lieferung von Gegenständen darstellt.
Diese unterliegen daher nicht der Mehrwertsteuer und es ist eine anteilige Zulassungssteuer zu entrichten.

TRANSKRIPTION DES VORVERTRAGS
Wie bereits erwähnt, entsteht durch den Abschluss des Vorvertrags lediglich eine rechtliche Verpflichtung zwischen dem Verkäufer und
Erwerber, ohne dass es zu einem Eigentumsübergang kommt.
Daher kann es vorkommen, dass der Verkäufer trotz des "Kompromisses" noch verkauft
Eigentum einer anderen Person ein dingliches Nutzungsrecht an diesem Eigentum begründet (
z.B. ein Nießbrauch) oder die Eintragung einer Hypothek.
In solchen Fällen kann der Käufer vor Gericht nur Schadensersatz verlangen, nicht auch
Löschung des Verkaufs oder der Eintragung der Hypothek.
Um eine solche Situation zu vermeiden, sieht das Gesetz das Instrument
der Umschreibung des Vorläufigen in den Grundbüchern.
So kann jede Veräußerung desselben Eigentums oder die Begründung anderer Rechte zugunsten von
Dritte lassen die Rechte des Käufers unberührt.
Für die Niederschrift des Vorvertrags ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. In diesem Fall,
zur Zulassungssteuer und Stempelsteuer kommt die Zahlung der Steuer hinzu
Hypothek von 200 EUR und Hypothekensteuer.

VERTIEFUNG:

DIE ANZAHLUNG