In vielen Fällen geht der Urkunde ein Vorvertrag (der so genannte "compromesso") voraus. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, mit der sie sich gegenseitig verpflichten, einen späteren, endgültigen Kaufvertrag abzuschließen.
Die Übertragung des Eigentums an der Immobilie erfolgt erst mit der Unterschrift des Letzteren.
In der Regel wird ein Vorvertrag abgeschlossen, wenn ein sofortiger Verkauf nicht möglich ist: Warum?
Der Käufer bemüht sich beispielsweise um eine Finanzierung (Hypothek) oder der Verkäufer wartet auf die Übergabe eines neuen Hauses. Der Grund für den Abschluss des Vorvertrags besteht darin, die Parteien während der Zeit, die zur Klärung dieser Fragen benötigt wird, rechtlich zu binden. Der vorläufige Kaufvertrag muss innerhalb von zwanzig Tagen nach seiner Unterzeichnung registriert werden.
Die Anmeldung ist fällig:
Eintragungssteuer in Höhe von 200 EUR, unabhängig vom Kaufpreis Stempelsteuer in Höhe von 16 EUR für jede 4 Seiten und in jedem Fall für jede 100 Zeilen.
STEUERN UND WOHNEN: KAUF UND VERKAUF
Wird der Vorvertrag durch eine notarielle Urkunde geschlossen, erfolgt die Registrierung durch den Notar innerhalb von
dreißig Tage.
Wenn der Vertrag eine Zahlung vorsieht, wird die anteilige Registrierungssteuer fällig: 0,50% auf die als Anzahlung vorgesehenen Beträge, 3% auf die als Anzahlung auf den Verkaufspreis vorgesehenen Beträge. In diesen Fällen beträgt die für die Eintragung des endgültigen Vertrags fällige Steuer dann
von dem bei Abschluss des Vorvertrags gezahlten Betrag abgezogen. Wenn die bei Abschluss des Vorvertrags gezahlten Beträge nicht ausdrücklich als solche gekennzeichnet sind oder wenn die Absicht der Parteien hinsichtlich ihrer Art zweifelhaft ist, sind sie als Anzahlungen zu betrachten.
MEHRWERTSTEUERPFLICHTIGER VERTRAG
Auch wenn die Übertragung der Mehrwertsteuer unterliegt, wird die steuerliche Behandlung der Vorleistung
unterschiedlich, je nachdem, ob sie die Zahlung eines Betrags als Anzahlung oder als Kaution vorsieht
Bestätigungszahlung. Die Zahlung eines Vorschusses, der die Vorauszahlung der vereinbarten Gegenleistung darstellt, ist
mit ausgewiesener Steuer in Rechnung gestellt. In diesem Fall wird die Zulassungssteuer fällig in Höhe von
fest (200 Euro).
Die Anzahlung, auch wenn sie in einer besonderen Vertragsklausel vorgesehen ist, stellt keine
die Gegenleistung für die Erbringung von Dienstleistungen oder für die Lieferung von Gegenständen darstellt.
Diese unterliegen daher nicht der Mehrwertsteuer und es ist eine anteilige Zulassungssteuer zu entrichten.
TRANSKRIPTION DES VORVERTRAGS
Wie bereits erwähnt, entsteht durch den Abschluss des Vorvertrags lediglich eine rechtliche Verpflichtung zwischen dem Verkäufer und
Erwerber, ohne dass es zu einem Eigentumsübergang kommt.
Daher kann es vorkommen, dass der Verkäufer trotz des "Kompromisses" noch verkauft
Eigentum einer anderen Person ein dingliches Nutzungsrecht an diesem Eigentum begründet (
z.B. ein Nießbrauch) oder die Eintragung einer Hypothek.
In solchen Fällen kann der Käufer vor Gericht nur Schadensersatz verlangen, nicht auch
Löschung des Verkaufs oder der Eintragung der Hypothek.
Um eine solche Situation zu vermeiden, sieht das Gesetz das Instrument
der Umschreibung des Vorläufigen in den Grundbüchern.
So kann jede Veräußerung desselben Eigentums oder die Begründung anderer Rechte zugunsten von
Dritte lassen die Rechte des Käufers unberührt.
Für die Niederschrift des Vorvertrags ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. In diesem Fall,
zur Zulassungssteuer und Stempelsteuer kommt die Zahlung der Steuer hinzu
Hypothek von 200 EUR und Hypothekensteuer.
Neuer Energieausweis seit 1. Oktober 2015 in Kraft.
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Seit dem 1. Oktober 2015 ist der neue Energieausweis (APE) in Kraft.
Im Folgenden werden die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst, die sowohl die Eigentümer als auch die mit der Ausstellung der Bescheinigung beauftragten Personen betreffen.
Die neue APE umfasst alle energetischen Eigenschaften des Gebäudes und wird zu einer Art "Energieplakette" des Gebäudes.
Wie verändert sich die Bewertung der Energieeffizienz?
- Die Energieklassen sind 10 und nicht mehr 7 und werden mit Buchstaben von A bis G angegeben; die ersten vier Stufen werden alle der Klasse A angehören (von A4, der höchsten Effizienz, bis A1).
- Neben der Energieklasse, die auf der Gesamtkennzahl für nicht erneuerbare Energien basiert, wird auch die Winter- und Sommer-Energieeffizienz der Gebäudehülle ohne Berücksichtigung der Leistung der vorhandenen Systeme angegeben.
Was wird zum Zweck der Ausstellung des APE bewertet?
Bei der Bewertung werden die folgenden Aspekte berücksichtigt:
- den Energiebedarf für die Klimatisierung im Winter;
- die Erzeugung von Brauchwarmwasser;
- die Qualität des Mauerwerks des Gebäudes (Gebäudehülle);
- Klimatisierung im Sommer;
- für Gebäude, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden, für die künstliche Beleuchtung und für die Beförderung von Personen oder Gütern.
Wer beantragt das APE und wer stellt es aus?
- Die Verpflichtung zur Beantragung eines Ausweises über die Gesamtenergieeffizienz obliegt dem Eigentümer bzw. im Falle eines Neubaus, einer Renovierung oder einer größeren Sanierung dem Bauherrn.
- Der mit der Ausstellung des Energieausweises beauftragte Fachmann muss alle im Präsidialerlass 75/2015 festgelegten Anforderungen erfüllen, national akkreditiert sein und ist verpflichtet, eine physische Inspektion des Gebäudes durchzuführen.
Welche Laufzeit hat das WPA?
- Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz ist zehn Jahre lang gültig, es sei denn, das Gebäude wurde renoviert oder saniert, wodurch sich seine Gesamtenergieeffizienz verändert hat. In letzterem Fall muss der Ausweis neu ausgestellt werden.
Was sind die Sanktionen?
- Wird eine unwahre Bescheinigung ausgestellt, muss der Gewerbetreibende mit einer Verwaltungsstrafe zwischen 700,00 und 4.200,00 EUR rechnen.
- Bei Nichteinhaltung seitens des Eigentümers oder Bauherrn liegt die Sanktion zwischen 3.000,00 und 18.000,00 Euro.
- Fehlt die Bescheinigung bei einem Verkauf oder einer Verpachtung, so wird eine Strafe verhängt:
- für den Eigentümer, von 3.000,00 bis 18.000,00 Euro
- für den Verkäufer, von 300,00 bis 1.800,00 Euro
Artikel 1385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert die Kaution als einen Geldbetrag oder eine Menge vertretbarer Sachen, die als Sicherheit für eine vertragliche Leistung gezahlt wird.
ART. 1385 "Übergibt eine Partei der anderen bei Vertragsabschluss einen Geldbetrag oder eine Menge anderer vertretbarer Sachen als Sicherheit, so wird die Sicherheit im Falle der Erfüllung zurückgegeben oder mit der geschuldeten Leistung verrechnet. "Wenn die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, in Verzug ist, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung einbehalten; wenn die Partei, die die Anzahlung erhalten hat, in Verzug ist, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und das Doppelte des gezahlten Betrags verlangen..
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschlag zum Kauf einer Immobilievon allen Parteien akzeptiert wird, wird für alle rechtlichen Zwecke zu einem vorläufigen Verkaufsvertrag und die Bestätigungseinlage erhält damit ihren rechtlichen Wert.
Die Bestätigungskaution wird nicht durch Standardzahlen dargestellt; sie wird normalerweise in den 15/20% des von den Parteien in der Verhandlungsphase vereinbarten Preises hervorgehoben.
Steuerliche Aspekte:
Die Bestätigungseinlage wird beim zuständigen Finanzamt mit 0,5% besteuert, zusätzlich zu den festen Gebühren und Stempeln, die für die Gültigkeit der Eintragung der Vorabregistrierung obligatorisch sind.
Dieser Betrag wird auf der endgültigen Verkaufsurkunde nach und nach von den Registrierungsgebühren abgezogen.
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