Acquisto casa caparra confirmatoria mutuo preliminare di compravendita
L’ articolo 1385 del Codice Civile definisca la Caparra Confirmatoria come una somma di denaro o quantità di cose fungibili versate a titolo di garanzia ed in relazione ad un’ adempimento contrattuale.
ART. 1385 “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’ altra, a titolo di Caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. “Se la parte che ha dato la Caparra e’ inadempiente, l’ altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio dell’ importo versato”.
A tal proposito va’ precisato che la Proposta d’ acquisto immobiliare, accettata da tutte le parti, diventa a tutti gli effetti di Legge un Preliminare di Compravendita e la Caparra Confirmatoria assume, quindi il suo valore legale.
La Caparra Confirmatoria, non e’ rappresentata da cifre standard; solitamente viene evidenziata nel 15/20% del prezzo pattuito dalle parti, in fase di contrattazione.
Aspetto Fiscale:
La Caparra Confirmatoria, presso l’ Agenzia delle Entrate di competenza, viene tassata al 0,5% del suo stesso importo, oltre alle spese fisse e i bolli, obbligatori per la validità della registrazione del preliminare.
Tale importo, viene consecutivamente detratto dalle imposte di registro riguardanti l’ Atto di Compravendita definitivo.
Il certificato di agibilità, previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Ma qual è l’iter per l’ottenimento del documento? Chi lo rilascia e quali sono gli allegati da presentare insieme alla domanda per ottenere il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: – nuove costruzioni; – ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; – interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.
Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La documentazione da allegare alla domanda è prescritta all’art. 25 del DPR 380/2001 che si riporta integralmente.
La proposta di acquisto immobiliare e’ lo strumento, utilizzato prevalentemente dalle agenzie immobiliari , che permette di portare a buon fine le trattative immobiliari tutelando tutte le parti.
La proposta contiene:
• I dati personali della parte proponente;
• La descrizione e individuazione dell’ immobile oggetto di proposta;
• Prezzo di acquisto offerto e condizioni di pagamento;
• Efficacia della proposta d’ acquisto, ovvero il tempo in cui la proposta e’ irrevocabile;
• Consegna dell’ immobile in caso la proposta venga accettata dalla parte venditrice;
• Informazioni relative all’ atto notarile, tempistica e notaio scelto per stipulare l’ atto definitivo di compravendita (il notaio viene scelto dalla parte acquirente);
• Accettazione della proposta;
• Incarico di mediazione, parte relativa alla provvigione pattuita nel caso in cui la trattativa vada a buon fine.
La proposta viene formalizzata tramite un modulo prestampato, depositato presso la Camera di Commercio.
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E’ opportuno allegare:
• Un titolo di deposito, solitamente un assegno bancario, postale o circolare intestato al venditore. L’ assegno viene trattenuto fiduciariamente dall’ agente immobiliare sino a che la parte proponente non ha conoscenza dell’ accettazione della proposta stessa.
• Nel caso in cui la proposta venisse rifiutata e le parti non dovessero trovare un accordo proficuo l’ agente immobiliare e’ tenuto alla restituzione del titolo.
• Eventuali allegati contenenti clausole sospensive, che permettono alla parte proponente di tutelarsi relativamente al reperimento della documentazione o alla richiesta di finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario.
Nel momento in cui viene formalizzata la proposta, quest’ ultima viene presentata all’ attenzione della parte venditrice, la quale ha tre possibilità:
• Accettare l’ offerta;
• Fare una contro-offerta;
• Rifiutare l’ offerta.
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Nel primo caso la parte venditrice firmerà il modulo per accettazione , accettazione che verrà comunicata alla parte proponente.
Una volta comunicata l’ accettazione la proposta avrà effetti obbligatori per entrambe le parti che diverranno: Promittente Venditore e Promittente acquirente.
A questo punto la proposta diverrà una “Promessa di compravendita” e il proprietario potrà incassare l’ assegno allegato in fase di formalizzazione, salvo accordo diverso tra le parti.
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Questa procedura prende il nome di accatastamento e avviene tramite la procedura informatica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) in cui il contribuente stesso con l’ausilio di un professionista tecnico abilitato propone la rendita catastale.
Se l’Agenzia delle Entrate rettifica la rendita catastale proposta o già attribuita, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita catastale avverso alla quale, entro 60 giorni, può essere presentato ricorso presso la competente Commissione tributaria.
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Variazioni e volture catastali
Quando si deve registrare un atto di trasferimento dei diritti reali sugli immobili o presentare una dichiarazione di successione vige l’obbligo entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto di presentare la domanda di voltura catastale.
La domanda di voltura catastale consente la registrazione degli atti del catasto e il trasferimento di proprietà o di altro diritto reale. Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni catastali di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato in modo permanente la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia.
Sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
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