Quando si parla di casa, non si parla solo di mattoni. Si parla di scelte importanti, di investimenti, di progetti di vita. Che tu stia pensando di vendere, acquistare, affittare o semplicemente conoscere il valore reale del tuo immobile, c’è una domanda da cui tutto parte: quanto vale davvero la tua proprietà oggi?
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La curiosità è il primo passo!
Anche se non hai ancora deciso di vendere o comprare, conoscere il valore del tuo immobile è sempre un vantaggio. Ti permette di pianificare con consapevolezza, prendere decisioni con serenità e, perché no, scoprire nuove opportunità.
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– Accatastamento degli immobili: un passo obbligato… ma semplice, se sai a chi affidarti
Se hai costruito un nuovo immobile o effettuato modifiche importanti, hai l’obbligo di comunicarlo all’Ufficio Provinciale del Catasto.
Questa procedura, chiamata accatastamento, viene effettuata attraverso il sistema informatico DOCFA (DOCumenti Catasto FAbbricati).
Un passaggio fondamentale per essere in regola, ma che può diventare semplice e veloce se gestito da professionisti esperti.
– Variazioni e Volture Catastali: quando aggiornare è un dovere
Hai ereditato un immobile? Hai acquistato casa? Hai cambiato la destinazione d’uso di un fabbricato?
In tutti questi casi – e non solo – è necessario aggiornare i dati catastali.
Ad esempio, in caso di compravendita o successione, hai 30 giorni dalla registrazione dell’atto per presentare la voltura catastale, ovvero il passaggio ufficiale della proprietà o di altri diritti reali.
La voltura può essere presentata:
direttamente dal proprietario o dagli eredi,
oppure in modo automatico dal notaio, attraverso la procedura di “voltura automatica da nota di trascrizione”.
– Variazioni dell’immobile: quando serve intervenire
Hai modificato la metratura, la disposizione interna o la destinazione d’uso del tuo immobile?
In questi casi parliamo di variazioni catastali. È obbligatorio comunicarle per aggiornare in modo corretto la tipologia e la consistenza dell’immobile in catasto.
Grazie alla tecnologia, sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate in formato digitale, permettendo aggiornamenti rapidi e tracciabili.
Concludendo: sicurezza, regolarità, serenità
Gestire le pratiche catastali non è solo un obbligo: è un passo fondamentale per tutelare il valore del tuo immobile e garantirti tranquillità in ogni operazione futura.
Hai bisogno di aiuto per accatastamenti, volture o variazioni catastali? Affidati a noi: ti guidiamo passo dopo passo, senza stress e con la certezza di essere in regola.
“La Nuda Proprietà e’ un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui e’ relativa.
Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di Usufrutto”
“L’ usufrutto e’ un diritto reale minore di godimento su cosa altrui consistente nel diritto dell’ usufruttuario di godere di un bene di proprietà del nudo proprietario e di raccoglierne i frutti, ma con l’ obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Il diritto di usufrutto e’ sempre temporaneo, non può infatti durare oltre la vita dell’ usufruttuario.”
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
La vendita della la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
Il proprietario che decide di vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può gestire come meglio crede.
Alla vendita della nuda proprietà la persona che in precedenza era un proprietario diventa Usufruttuario con obblighi e diritti:
Possibilità di locare l’ immobile godendo comunque della rendita;
Possibilità di vendere l’ usufrutto entro i limiti imposti dalla vendita della nuda proprietà:
Sono a carico dell’ usufruttuario tutte le spese ordinarie e tutte le imposte relative al godimento del bene.
L’usufruttuario e’ tenuto a non cambiare la destinazione d’ uso del bene e a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso:
Ha la facoltà di vendere la nuda proprietà:
Acquista il bene ad un prezzo agevolato in base all’ età dell’ usufruttuario;
E’ tenuto al pagamento di tutte le spese straordinarie relative all’ immobile;
Può godere pienamente del bene solo dopo la morte dell’ usufruttuario.
Il certificato di agibilità, previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Ma qual è l’iter per l’ottenimento del documento? Chi lo rilascia e quali sono gli allegati da presentare insieme alla domanda per ottenere il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: – nuove costruzioni; – ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; – interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.
Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La documentazione da allegare alla domanda è prescritta all’art. 25 del DPR 380/2001 che si riporta integralmente.
La proposta di acquisto immobiliare e’ lo strumento, utilizzato prevalentemente dalle agenzie immobiliari , che permette di portare a buon fine le trattative immobiliari tutelando tutte le parti.
La proposta contiene:
• I dati personali della parte proponente;
• La descrizione e individuazione dell’ immobile oggetto di proposta;
• Prezzo di acquisto offerto e condizioni di pagamento;
• Efficacia della proposta d’ acquisto, ovvero il tempo in cui la proposta e’ irrevocabile;
• Consegna dell’ immobile in caso la proposta venga accettata dalla parte venditrice;
• Informazioni relative all’ atto notarile, tempistica e notaio scelto per stipulare l’ atto definitivo di compravendita (il notaio viene scelto dalla parte acquirente);
• Accettazione della proposta;
• Incarico di mediazione, parte relativa alla provvigione pattuita nel caso in cui la trattativa vada a buon fine.
La proposta viene formalizzata tramite un modulo prestampato, depositato presso la Camera di Commercio.
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E’ opportuno allegare:
• Un titolo di deposito, solitamente un assegno bancario, postale o circolare intestato al venditore. L’ assegno viene trattenuto fiduciariamente dall’ agente immobiliare sino a che la parte proponente non ha conoscenza dell’ accettazione della proposta stessa.
• Nel caso in cui la proposta venisse rifiutata e le parti non dovessero trovare un accordo proficuo l’ agente immobiliare e’ tenuto alla restituzione del titolo.
• Eventuali allegati contenenti clausole sospensive, che permettono alla parte proponente di tutelarsi relativamente al reperimento della documentazione o alla richiesta di finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario.
Nel momento in cui viene formalizzata la proposta, quest’ ultima viene presentata all’ attenzione della parte venditrice, la quale ha tre possibilità:
• Accettare l’ offerta;
• Fare una contro-offerta;
• Rifiutare l’ offerta.
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Nel primo caso la parte venditrice firmerà il modulo per accettazione , accettazione che verrà comunicata alla parte proponente.
Una volta comunicata l’ accettazione la proposta avrà effetti obbligatori per entrambe le parti che diverranno: Promittente Venditore e Promittente acquirente.
A questo punto la proposta diverrà una “Promessa di compravendita” e il proprietario potrà incassare l’ assegno allegato in fase di formalizzazione, salvo accordo diverso tra le parti.
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Questa procedura prende il nome di accatastamento e avviene tramite la procedura informatica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) in cui il contribuente stesso con l’ausilio di un professionista tecnico abilitato propone la rendita catastale.
Se l’Agenzia delle Entrate rettifica la rendita catastale proposta o già attribuita, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita catastale avverso alla quale, entro 60 giorni, può essere presentato ricorso presso la competente Commissione tributaria.
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Variazioni e volture catastali
Quando si deve registrare un atto di trasferimento dei diritti reali sugli immobili o presentare una dichiarazione di successione vige l’obbligo entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto di presentare la domanda di voltura catastale.
La domanda di voltura catastale consente la registrazione degli atti del catasto e il trasferimento di proprietà o di altro diritto reale. Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni catastali di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato in modo permanente la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia.
Sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
Ad ogni fabbricato censito nel Catasto è attribuita una categoria catastale, ovvero una tipologia, alla base della determinazione della rendita catastale.
Sotto indicate le categorie piu’ utilizzate nell’ ambito delle compravendite:
CATEGORIA “A”
A/1 – Abitazioni di tipo signorile
A/2 – Abitazioni di tipo civile
A/3 – Abitazioni di tipo economico
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
A/8 – Abitazioni in ville
A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 – Uffici e studi privati
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
CATEGORIA “B”
B/1 – Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 – Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 – Prigioni e riformatori
B/4 – Uffici pubblici
B/5 – Scuole e laboratori scientifici
B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 – Magazzini sotterranei per depositi di derrate
CATEGORIA “C”
C/1 – Negozi e botteghe
C/2 – Magazzini e locali di deposito
C/3 – Laboratori per arti e mestieri
C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 – Tettoie chiuse od aperte
CATEGORIA “D”
D/1 – Opifici
D/2 – Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 – Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
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