Accatastamento degli immobili
I proprietari degli immobili hanno l’obbligo di denunciare all’ufficio provinciale dell’Agenzia le nuove costruzioni, entro 30 giorni da quando sono diventate abitabili o idonee all’uso per il quale sono state costruite.
Questa procedura prende il nome di accatastamento e avviene tramite la procedura informatica DOCFA (DOCumenti Catasto FAbbricati).
Variazioni e volture catastali
Quando si deve registrare un atto di trasferimento dei diritti reali sugli immobili o presentare una dichiarazione di successione vige l’obbligo entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto di presentare la domanda di voltura catastale.
La domanda di voltura catastale consente la registrazione degli atti del catasto e il trasferimento di proprietà o di altro diritto reale. Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni catastali di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato in modo permanente la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia.
Sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta sostanzialmente di un accordo tra venditore e acquirente con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché,
ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione.
Per la registrazione sono dovute:
l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA
Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro
trenta giorni.
Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi
detratta quella pagata sul preliminare. Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà
differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra
confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va
fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura
fissa (200 euro).
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non
costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni.
La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.
TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e
acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso
immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (
per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche
l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento
della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di
terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso,
all’imposta di registro e all’imposta di bollo si aggiunge il versamento dell’imposta
ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie.
Nuovo Attestato Prestazione Energetica in vigore dal 1° ottobre 2015.
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Dal 1° ottobre 2015 è entrato in vigore il nuovo attestato di prestazione energetica (APE).
Ecco una sintesi delle principali novità, che riguardano sia i proprietari di immobili sia i professionisti incaricati del rilascio dell’attestazione.
Il nuovo APE racchiude tutte le caratteristiche energetiche dell’immobile e diventa una sorta di “targa energetica” dell’edificio.
Come cambia la valutazione dell’efficienza energetica?
• Le classi energetiche sono 10 e non più 7 e sono indicate con lettere che vanno dalla A alla G; i primi quattro livelli saranno tutti in classe A (da A4, massima efficienza, ad A1).
• Oltre alla classe energetica basata sull’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile sarà indicata anche la prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro al netto del rendimento degli impianti presenti.
Cosa verrà valutato ai fini del rilascio dell’APE?
La valutazione prende in considerazione i seguenti aspetti:
• il fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale;
• la produzione di acqua calda sanitaria;
• la qualità della muratura dell’edificio (involucro edilizio);
• la climatizzazione estiva;
• per gli edifici con destinazione non residenziale, l’illuminazione artificiale e il trasporto di persone o cose.
Chi richiede l’APE e chi lo rilascia?
• L’obbligo di richiedere l’attestato di prestazione energetica è a carico del proprietario ovvero, in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni o importanti risanamenti, a carico del costruttore.
• Il professionista chiamato al rilascio dell’attestato di prestazione energetica deve possedere tutti i requisiti indicati nel D.P.R. 75/2015, deve essere accreditato a livello nazionale e ha l’obbligo di effettuare un sopralluogo fisico nell’immobile.
Qual è la durata dell’APE?
• L’attestato di prestazione energetica ha una validità di dieci anni, tranne nel caso in cui l’immobile sia stato sottoposto ad un’opera di ristrutturazione o riqualificazione che ne ha modificato le prestazioni energetiche. In quest’ultimo caso il certificato andrà rilasciato nuovamente.
Quali sono le sanzioni?
• In caso di rilascio di un’attestazione non veritiera, il professionista è punito con una sanzione amministrativa da 700,00 a 4.200,00 euro.
• In caso di inadempienza da parte del proprietario o del costruttore, la sanzione applicabile va da 3.000,00 a 18.000,00 euro.
• Se l’attestazione manca, in caso di compravendita o di locazione, la sanzione applicata è:
• • per il proprietario, da 3.000,00 a 18.000,00 euro
• • per il venditore, da 300,00 a 1.800,00 euro
“La Nuda Proprietà e’ un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui e’ relativa.
Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di Usufrutto”
“L’ usufrutto e’ un diritto reale minore di godimento su cosa altrui consistente nel diritto dell’ usufruttuario di godere di un bene di proprietà del nudo proprietario e di raccoglierne i frutti, ma con l’ obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Il diritto di usufrutto e’ sempre temporaneo, non può infatti durare oltre la vita dell’ usufruttuario.”
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
La vendita della la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
Il proprietario che decide di vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può gestire come meglio crede.
Alla vendita della nuda proprietà la persona che in precedenza era un proprietario diventa Usufruttuario con obblighi e diritti:
Possibilità di locare l’ immobile godendo comunque della rendita;
Possibilità di vendere l’ usufrutto entro i limiti imposti dalla vendita della nuda proprietà:
Sono a carico dell’ usufruttuario tutte le spese ordinarie e tutte le imposte relative al godimento del bene.
L’usufruttuario e’ tenuto a non cambiare la destinazione d’ uso del bene e a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso:
Ha la facoltà di vendere la nuda proprietà:
Acquista il bene ad un prezzo agevolato in base all’ età dell’ usufruttuario;
E’ tenuto al pagamento di tutte le spese straordinarie relative all’ immobile;
Può godere pienamente del bene solo dopo la morte dell’ usufruttuario.
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