Lo studio dell'agenzia immobiliare "Nuova Casa" è stato aperto nell'anno 2010 dal suo amministratore Francesco Niola che, dopo aver operato per anni in alcune aziende immobiliari in franchising, ha sviluppato un marchio autonomo finalizzato ad operare su tutto il territorio regionale. Ciò è stato possibile anche grazie ai clienti che hanno manifestato un grande apprezzamento per la professionalità dell'intero staff.
Nuovo Attestato Prestazione Energetica in vigore dal 1° ottobre 2015.
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Dal 1° ottobre 2015 è entrato in vigore il nuovo attestato di prestazione energetica (APE).
Ecco una sintesi delle principali novità, che riguardano sia i proprietari di immobili sia i professionisti incaricati del rilascio dell’attestazione.
Il nuovo APE racchiude tutte le caratteristiche energetiche dell’immobile e diventa una sorta di “targa energetica” dell’edificio.
Come cambia la valutazione dell’efficienza energetica?
• Le classi energetiche sono 10 e non più 7 e sono indicate con lettere che vanno dalla A alla G; i primi quattro livelli saranno tutti in A (da A4, massima efficienza, ad A1).
• Oltre alla classe energetica basata sull’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile sarà indicata anche la prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro al netto del rendimento degli impianti presenti.
Cosa verrà valutato ai fini del rilascio dell’APE?
La valutazione prende in considerazione i seguenti aspetti:
• il fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale;
• la produzione di acqua calda sanitaria;
• la qualità della muratura dell’edificio (involucro edilizio);
• la climatizzazione estiva;
• per gli edifici con destinazione non residenziale, l’illuminazione artificiale e il trasporto di persone o cose.
Chi richiedere l’APE e chi lo rilascia?
• L’obbligo di richiedere l’attestato di prestazione energetica è a carico del proprietario ovvero, in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni o importanti risanamenti, a carico del costruttore.
• Il professionista chiamato al rilascio dell’attestato di prestazione energetica deve possedere tutti i requisiti indicati nel D.P.R. 75/2015, deve essere accreditato a livello nazionale e ha l’obbligo di effettuare un sopralluogo fisico nell’immobile.
Qual è la durata dell’APE?
• L’attestato di prestazione energetica ha una validità di dieci anni, tranne nel caso in cui l’immobile sia stato sottoposto ad un’opera di ristrutturazione o riqualificazione che ne ha modificato le prestazioni energetiche. In quest’ultimo caso il certificato andrà rilasciato nuovamente.
Quali sono le sanzioni?
• In caso di rilascio di un’attestazione non veritiera, il professionista è punito con una sanzione amministrativa da 700,00 a 4.200,00 euro.
• In caso di inadempienza da parte del proprietario o del costruttore, la sanzione applicabile va da 3.000,00 a 18.000,00 euro.
• Se l’attestazione manca, in caso di compravendita o di locazione, la sanzione applicata è:
• • per il proprietario, da 3.000,00 a 18.000,00 euro
• • per il venditore, da 300,00 a 1.800,00 euro
Oggi, con l’aiuto della recente pubblicazione dell’Annuario del Contribuente dell’Agenzia delle Entrate, analizzeremo in sintesi gli ultimi aspetti generali del tema, prima di iniziare a parlare di argomenti specifici come l’IRPEF dovuta sugli immobili, la tassazione degli immobili all’estero, ecc..
Accatastamento degli immobili
I proprietari degli immobili hanno l’obbligo di denunciare all’ufficio provinciale dell’Agenzia le nuove costruzioni, entro 30 giorni da quando sono diventate abitabili o idonee all’uso per il quale sono state costruite.
Questa procedura prende il nome di accatastamento e avviene tramite la procedura informatica DOCFA (DOCumenti Catasto FAbbricati) in cui il contribuente stesso con l’ausilio di un professionista tecnico abilitato propone la rendita catastale.
Se l’Agenzia delle Entrate rettifica la rendita catastale proposta o già attribuita, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita catastale avverso alla quale, entro 60 giorni, può essere presentato ricorso presso la competente Commissione tributaria.
Variazioni e volture catastali
Quando si deve registrare un atto di trasferimento dei diritti reali sugli immobili o presentare una dichiarazione di successione vige l’obbligo entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto di presentare la domanda di voltura catastale.
La domanda di voltura catastale consente la registrazione degli atti del catasto e il trasferimento di proprietà o di altro diritto reale. Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni catastali di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato in modo permanente la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia.
Sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
Acquisto casa caparra confirmatoria mutuo preliminare di compravendita
L’ articolo 1385 del Codice Civile definisca la Caparra Confirmatoria come una somma di denaro o quantità di cose fungibili versate a titolo di garanzia ed in relazione ad un’ adempimento contrattuale.
ART. 1385 “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’ altra, a titolo di Caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. “Se la parte che ha dato la Caparra e’ inadempiente, l’ altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio dell’ importo versato”.
A tal proposito va’ precisato che la Proposta d’ acquisto immobiliare, accettata da tutte le parti, diventa a tutti gli effetti di Legge un Preliminare di Compravendita e la Caparra Confirmatoria assume, quindi il suo valore legale.
La Caparra Confirmatoria, non e’ rappresentata da cifre standard; solitamente viene evidenziata nel 15/20% del prezzo pattuito dalle parti, in fase di contrattazione.
Aspetto Fiscale:
La Caparra Confirmatoria, presso l’ Agenzia delle Entrate di competenza, viene tassata al 0,5% del suo stesso importo, oltre alle spese fisse e i bolli, obbligatori per la validità della registrazione del preliminare.
Tale importo, viene consecutivamente detratto dalle imposte di registro riguardanti l’ Atto di Compravendita definitivo.
La proposta di acquisto immobiliare e’ lo strumento, utilizzato prevalentemente dalle agenzie immobiliari , che permette di portare a buon fine le trattative immobiliari tutelando tutte le parti.
La proposta contiene:
• I dati personali della parte proponente;
• La descrizione e individuazione dell’ immobile oggetto di proposta;
• Prezzo di acquisto offerto e condizioni di pagamento;
• Efficacia della proposta d’ acquisto, ovvero il tempo in cui la proposta e’ irrevocabile;
• Consegna dell’ immobile in caso la proposta venga accettata dalla parte venditrice;
• Informazioni relative all’ atto notarile, tempistica e notaio scelto per stipulare l’ atto definitivo di compravendita (il notaio viene scelto dalla parte acquirente);
• Accettazione della proposta;
• Incarico di mediazione, parte relativa alla provvigione pattuita nel caso in cui la trattativa vada a buon fine.
La proposta viene formalizzata tramite un modulo prestampato, depositato presso la Camera di Commercio.
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E’ opportuno allegare:
• Un titolo di deposito, solitamente un assegno bancario, postale o circolare intestato al venditore. L’ assegno viene trattenuto fiduciariamente dall’ agente immobiliare sino a che la parte proponente non ha conoscenza dell’ accettazione della proposta stessa.
• Nel caso in cui la proposta venisse rifiutata e le parti non dovessero trovare un accordo proficuo l’ agente immobiliare e’ tenuto alla restituzione del titolo.
• Eventuali allegati contenenti clausole sospensive, che permettono alla parte proponente di tutelarsi relativamente al reperimento della documentazione o alla richiesta di finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario.
Nel momento in cui viene formalizzata la proposta, quest’ ultima viene presentata all’ attenzione della parte venditrice, la quale ha tre possibilità:
• Accettare l’ offerta;
• Fare una contro-offerta;
• Rifiutare l’ offerta.
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Nel primo caso la parte venditrice firmerà il modulo per accettazione , accettazione che verrà comunicata alla parte proponente.
Una volta comunicata l’ accettazione la proposta avrà effetti obbligatori per entrambe le parti che diverranno: Promittente Venditore e Promittente acquirente.
A questo punto la proposta diverrà una “Promessa di compravendita” e il proprietario potrà incassare l’ assegno allegato in fase di formalizzazione, salvo accordo diverso tra le parti.
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Questa procedura prende il nome di accatastamento e avviene tramite la procedura informatica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) in cui il contribuente stesso con l’ausilio di un professionista tecnico abilitato propone la rendita catastale.
Se l’Agenzia delle Entrate rettifica la rendita catastale proposta o già attribuita, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita catastale avverso alla quale, entro 60 giorni, può essere presentato ricorso presso la competente Commissione tributaria.
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Variazioni e volture catastali
Quando si deve registrare un atto di trasferimento dei diritti reali sugli immobili o presentare una dichiarazione di successione vige l’obbligo entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto di presentare la domanda di voltura catastale.
La domanda di voltura catastale consente la registrazione degli atti del catasto e il trasferimento di proprietà o di altro diritto reale. Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni catastali di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato in modo permanente la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia.
Sia le variazioni che le volture catastali possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
Ad ogni fabbricato censito nel Catasto è attribuita una categoria catastale, ovvero una tipologia, alla base della determinazione della rendita catastale.
Sotto indicate le categorie piu’ utilizzate nell’ ambito delle compravendite:
CATEGORIA “A”
A/1 – Abitazioni di tipo signorile
A/2 – Abitazioni di tipo civile
A/3 – Abitazioni di tipo economico
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
A/8 – Abitazioni in ville
A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 – Uffici e studi privati
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
CATEGORIA “B”
B/1 – Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 – Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 – Prigioni e riformatori
B/4 – Uffici pubblici
B/5 – Scuole e laboratori scientifici
B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 – Magazzini sotterranei per depositi di derrate
CATEGORIA “C”
C/1 – Negozi e botteghe
C/2 – Magazzini e locali di deposito
C/3 – Laboratori per arti e mestieri
C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 – Tettoie chiuse od aperte
CATEGORIA “D”
D/1 – Opifici
D/2 – Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 – Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché,
ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione.
Per la registrazione sono dovute:
l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA
Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro
trenta giorni.
Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro:0,50%
sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria 3%delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi
detratta quella pagata sul preliminare. Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà
differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra
confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va
fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura
fissa (200 euro).
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non
costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni.
La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.
TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e
acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso
immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (
per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche
l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento
della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di
terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso,
all’imposta di registro e all’imposta di bollo si aggiunge il versamento dell’imposta
ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie.
“La Nuda Proprietà e’ un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui e’ relativa.
Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di Usufrutto”
“L’ usufrutto e’ un diritto reale minore di godimento su cosa altrui consistente nel diritto dell’ usufruttuario di godere di un bene di proprietà del nudo proprietario e di raccoglierne i frutti, ma con l’ obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Il diritto di usufrutto e’ sempre temporaneo, non può infatti durare oltre la vita dell’ usufruttuario.”
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
La vendita della la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
Il proprietario che decide di vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può gestire come meglio crede.
Alla vendita della nuda proprietà la persona che in precedenza era un proprietario diventa Usufruttuario con obblighi e diritti:
Possibilità di locare l’ immobile godendo comunque della rendita;
Possibilità di vendere l’ usufrutto entro i limiti imposti dalla vendita della nuda proprietà:
Sono a carico dell’ usufruttuario tutte le spese ordinarie e tutte le imposte relative al godimento del bene.
L’usufruttuario e’ tenuto a non cambiare la destinazione d’ uso del bene e a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso:
Ha la facoltà di vendere la nuda proprietà:
Acquista il bene ad un prezzo agevolato in base all’ età dell’ usufruttuario;
E’ tenuto al pagamento di tutte le spese straordinarie relative all’ immobile;
Può godere pienamente del bene solo dopo la morte dell’ usufruttuario.
Il certificato di agibilità, previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Ma qual è l’iter per l’ottenimento del documento? Chi lo rilascia e quali sono gli allegati da presentare insieme alla domanda per ottenere il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: – nuove costruzioni; – ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; – interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.
Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La documentazione da allegare alla domanda è prescritta all’art. 25 del DPR 380/2001 che si riporta integralmente.
